Przewłaszczenie na zabezpieczenie a obrót nieruchomościami – zarys problematyki

Abstrakt

W obrocie prawnym funkcjonuje od wielu lat umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie. Umowa ta pozwala na zabezpieczenie wierzytelności za pośrednictwem zbycia własności rzeczy z majątku dłużnika na rzecz wierzyciela. Cechą charakterystyczną tego zbycia – w założeniu – jest jego tymczasowość. Wierzyciel dopóty ma być właścicielem rzeczy przewłaszczonej przez dłużnika, dopóki jego dłużnik nie spłaci długu na rzecz wierzyciela. W stosunku do nieruchomości model przewłaszczenia na zabezpieczenie przypomina pod wieloma względami hipotekę. Lecz w przeciwieństwie do tej instytucji, będącej naturalnym zabezpieczeniem wierzytelności na rzeczy nieruchomej i jednym z praw rzeczowych, umowa przewłaszczenia jest umową nienazwaną, funkcjonującą w ramach swobody umów, a nie ścisłej regulacji przez ustawodawcę. Rodzi to różne konsekwencje prawne – zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika. Uwzględniwszy doniosłą rolę nieruchomości mieszkalnych dla zaspokojenia potrzeb człowieka, a także wziąwszy pod uwagę normy, zasady i wartości konstytucyjne, temat niniejszej pracy dotyka nie tylko kwestii istotnych dla stron umów pożyczki lub kredytu. Przewłaszczenie, a raczej jego model funkcjonowania w obrocie jawi się jako prowadzący do wyzysku dłużników lub wręcz zjawiska lichwy. Przewłaszczenie funkcjonujące w praktyce, wbrew swojemu ratio, z powodzeniem miewało na celu uzyskanie od dłużników właśnie własności nieruchomości aniżeli zwrotu środków pieniężnych – ze względu na ceny i walory dobra gospodarczego, jakim są nieruchomości. Nieodzowne dla nauki prawa jest poszukiwanie przyczyn, dla których mogło dojść do omawianego zjawiska – zwłaszcza w majestacie demokratycznego państwa urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej. Dlatego też Autorzy podjęli próbę osadzenia problematyki przewłaszczenia nieruchomości mieszkalnych na zabezpieczenie w perspektywie obrotu nieruchomościami. Analiza zagadnienia jest prowadzona w świetle zasady numerus clausus praw rzeczowych, instytucji hipoteki, aspektów prawnopodatkowych oraz realiów rynkowych. Autorzy użyli metody dogmatycznoprawnej, a także sięgnęli po aksjologiczną oraz ekonomiczną analizę prawa.